谷燕西：拟在新加坡发行证券型通证，这个日本房地产项目值得关注

作者：火讯财经专栏作家·谷燕西

据媒体报道，现在一个日本的房地产项目正在新加坡采用证券型通证的方式进行融资。这样的融资方式此前在美国就开展过，即基于证券型通证的方式进行融资。但是美国在此方面后来并没有持续的发展。现在这种类型的融资又在新加坡又开始了同样尝试，这样的融资方式是否可行，这个项目是否能够成功完成，这就非常值得关注了。我们都知道，房地产市场是一个非常大的市场。大量的资金实际上是积压在这个流动性不好的资产类型当中。如果这个项目证明可行，那就为全球范围的不动产在二级市场的流通建立了一个非常好的先例。

这个项目的运作方是两个日本公司。不动产公司是 Tosei，金融公司是 Tokai Tokyo。这两公司准备拿来进行融资的不动产是 Tosei 在东京所拥有的一个价值 10 亿美元的一个商业不动产。Tosei 计划拿这个办公楼的未来租金收入作为抵押资产来发行证券型通证。证券型通证的发行和交易都是在新加坡的 iSTOX 上进行。iSTOX 是一个基于区块链技术的数字资产交易所。根据 iSTOX 网站上的信息，它发行过基于私募基金的数字资产，但没有看到基于不动产的融资项目。现在这个日本不动产项目或许是这个平台此类项目的第一个。

此类的融资项目在 2018 年在美国率先出现过。此方面最著名的项目就是 St.Reggis 在科罗拉多滑雪胜地的一个酒店不动产。 St.Reggis 把这个不动产的部分所有权通证化，并进行了私募融资。但是那个项目之后，在美国市场并没有更多的此类项目。其中的主要原因，我认为是这个资产是要按另类资产的监管条例来进行运作。而另类资产的投资者必须是合格投资者。而合格投资者的要求非常高，因此这个投资者群体非常小。另外，此类的投资者在完成私募之后，需要持有一年左右的时间才能在二级市场上市流通。这样的监管要求显然都降低了这种融资方式的吸引力。

现在在新加坡市场，同样又是采用通证的方式基于不动产来进行融资。对于这个项目，应该特别注意以下几个方面。

首先要关注的当然是债券发行的基本要素。这次发行的数字债券总量是多少，利息是多少，其用于保证偿付的未来预期租金收入是多少，分红机制如何保证等等。鉴于这个融资是在一个崭新的平台上进行，这样的融资同常规的类似融资有何不同，就特别值得关注。至少有一点可以肯定的是，此次的融资规模要同常规的基于不动产的融资规模要小很多。这是数字债券融资的一个最基本的特点。据报道，在 2018 年底时，新加坡共有 42 个 REITs 项目，总市值 848 亿新币。因此每个 REITs 项目规模约 20 亿新币，约合 100 亿元人民币。目前计划发行的这个项目的融资规模一定会远远小于 100 亿元人民币的规模。仅此一点就非常重要。融资规模的大幅减小就能让更多的不动产以同样的方式进行融资。即使是融资利率要高于常规的 REITs 融资，这样的融资也是非常有价值的。

能够参与此次投资的投资者群体也非常重要。以前在新加坡这方面的规定同样也是要求新加坡的居民是合格投资者。这个即将进行的融资项目是否依然还是这样的要求呢？对海外的投资者有何要求？按照日本的相关监管，这样的项目是不能向日本公民提供的。在新加坡进行这类项目融资的投资者群体直接决定此类项目是否可行。

最后，这个项目中还有一个非常有意思的地方就是运作这个项目的日本金融公司同样计划在日本建设类似 iSTOX 的数字资产交易所。这方面的发展同样也是非常值得关注。我认为未来的数字资产交易所一定是国际性的，因为它的技术底层就是国际性的，从一开始就不受国家边界的限制。所以如果我们想充分发挥区块链技术给证券行业带来的价值的话，那么未来的数字资产交易所设置就一定要首先考虑支持国际化。如果这个日本金融公司同样在日本建设类似的数字资产交易所，那么它同 iSTOX 如何在技术和业务方面进行合作就是非常有意思的了，同样非常值得关注。

根据媒体的报导，这个项目计划在 8 月份开始。到时应该特别关注这个项目的进展。